Ingatlan adásvételi kisokos I.rész

Kérdések, amelyek felett nem érdemes átsuhanni

Szerző: Dr. Bucsai Beatrix

Többrészes cikksorozatunk célja az, hogy segítséget nyújtson az ingatlanértékesítéssel és vásárlással kapcsolatosan felmerülő számtalan kérdés tisztázásában. A cikksorozat első részében tárgyalt kérdések többsége nincs különösebb ráhatással a tulajdonjog bejegyzésére, az egyezkedési folyamatban azonban kiemelt szerepet töltenek be.

Munkánk során hajmeresztő esetekkel találkozunk minden adásvételi szerződéssel érintett fél oldaláról csupán a nem kielégítő kommunikációból adódóan. Sajnos előfordulhat, hogy a szerződést készítő ügyvéd az ügyfelek elmondásának mindenben megfelelően előkészíti ugyan a szerződést, de nem győződik meg arról, hogy a felek tisztában vannak-e bizonyos kérdések jelentőségével, jogi tartalmával, így végső soron azzal, hogy az általuk kért tartalom valóban képes-e a szándékolt cél kiváltására. Javasoljuk a soron következő kérdések alapos megfontolását – kérdés esetén akár ügyvéd bevonásával – annak érdekében, hogy a szerződés valóban mindenben tükrözze akaratunkat, hogy a későbbiekben ne érhessen minket meglepetés a tisztázatlan részletek miatt.

Elöljáróban tisztázzuk a vevő elsőszámú, legfontosabb kötelességét: az ingatlan-nyilvántartás adatainak ellenőrzése a vevő feladata. Ha az ügyletben ingatlanos is közreműködik, úgy kérhetjük, hogy ő mutassa meg a tulajdoni lapot, továbbá a kikérhetjük a földhivatalban, illetve évi 3 alkalommal ingyenesen ügyfélkapun keresztül magunk is lekérhetjük.

Az adásvételi szerződés létrejöttét követően vevő nem hivatkozhat arra például, hogy nem tudott róla, hogy az ingatlan szolgalmi joggal terhelt, hiszen nem csak lehetősége, hanem kötelezettsége is, hogy meggyőződjön az ingatlan adatairól, tulajdonos(ai)ról és esetleges ingatlan terheiről.

I./ Minek nevezzelek?- avagy a foglaló és előleg örökös kérdése

Megszámlálhatatlan cikk íródott már a foglaló – előleg párosáról (bár megjegyeznénk, hogy ezek a látszattal ellentétben korántsem szinonim fogalmak), amelyek közérthetően levezetik a jogintézmények különbségeit, előnyeit és hátulütőit. Ennek ellenére a mai napig jellemző, hogy a felek nem tisztázzák egyértelműen, hogy milyen jogcímen, milyen összeg kerül megfizetésre. Számos esetben találkoztunk azzal a felállással is, hogy mindkét fél tisztában volt ugyan vele, hogy a két fogalom mit takar, szándékosan nem konkretizálták, hogy esetükben melyikről is van szó. Ezen gondolatmenet mögött azon megfontolás áll, hogy ha mégsem sikerülne nyélbe ütni az ügyletet mindenki arra hivatkozik majd, ami számára előnyös. Ez azonban nem ilyen egyszerű, ugyanis, ha a szerződésből nem tűnik ki egyértelműen, hogy az összeget a felek foglalónak tekintik, továbbá, hogy annak jogi tartalmával tisztában vannak, úgy azt előlegnek kell tekinteni.

A teljesség igénye nélkül röviden mégiscsak térjünk ki a fogalmakra.

Az előleg fogalmát nem találjuk meg törvényben rögzítve, arra ugyanis nincs egzakt definíció. Az előlegként megfizetett összegnek nincs szankciós jellege. Ha a szerződés bármelyik fél oldalán felmerülő oknál fogva is hiúsul meg, úgy az előleg visszajár. Eladóként ez értelemszerűen nem egy életbiztosítás, ugyanakkor a vevő számára nagyobb mozgásteret enged.

A foglaló ezzel szemben a szerződést biztosító mellékkötelezettség, amely kifejezetten szankciós jellegű. Az egyetlen olyan eset, amikor egyik fél sem bukik vele, ha a szerződés meghiúsulásáért egyik fél sem felelős, ebben az esetben a foglaló összege visszajár. Ha a meghiúsulásért a vevő a felelős, úgy ő az adott összeget elveszíti, míg ha az eladó felelős, úgy ő köteles annak kétszeresét megtéríteni. Érdekességként megemlítenénk, hogy az eladók a vevő felelőssége esetén jogászokkal vetekedő jogi tudást megcsillogtatva hangoztatják, hogy a foglalót jogosultak megtartani. A vevők azonban még a legegyértelműbb esetekben is megelégszenek azzal, hogy az átadott foglalót visszakapják, még elvétve sem találni olyat, aki követelné a kétszeres foglalót, holott az járna neki.

Az összeg átadására nemcsak szerződéskötést követően, hanem azt megelőzően is van lehetőség. Fontos azonban, hogy meggyőződjünk róla, hogy valóban a jogosultnak adjuk-e át az összeget. Kérjünk le egy tulajdoni lapot és bizonyosodjunk meg róla, hogy az összeget átvevő tulajdonosa az ingatlannak. Ha nem a tulajdonos szeretné tőlünk az összeget átvenni, bizonyosodjunk meg róla, hogy az eladás kapcsán a tulajdonos képviseletében eljárhat (pl. meghatalmazottként), úgy, hogy képviseleti joga pénzösszeg átvételére is kiterjed. Ne elégedjünk meg a „Fiamnak segítek, olyan elfoglalt, nincs ideje ilyenekkel foglalkozni. Majd odaadom neki…” jellegű körítésekkel, kérjük meg, hogy ezt valamilyen úton igazolja. Persze kellemetlen lehet pár percig erősködni, de mégsem olyan kellemetlen, mint később futni a pénzünk – illetve a pénzünket zsebre tevő segítőkész szülő – után futni.

II./ Azok a piszkos anyagiak!

II.1./ Fizetési ütemezés

Gyakran találkozunk azzal az esettel is, hogy a vevő megnézi az ingatlant, megegyezik az eladóval a vételárban, mindketten örülnek kicsit, hogy ilyen jól egymásra találtak, majd boldogan megkeresik az ügyvédet, hogy lehet előkészíteni a szerződést. Ezt követően az ügyvéd feltesz még néhány kérdést, köztük a fizetési ütemezés kérdését, azaz: egyes vételárrészek összege, fizetési határidő, vételárrész forrása. Ilyenkor derülhet az ki, hogy a leglényegesebb kérdésben – azaz az árban – egyezőek az álláspontok, azonban a kifizetés tekintetében ez már nem mondható el.

Persze a legtöbb esetben már az ingatlan megtekintése során jelzik egymásnak a felek, hogy az eladónak új ingatlan vásárlása miatt záros határidőn belül szüksége lenne a teljes vételárra, a vevők viszont lakáshitelt és egyéb támogatásokat szeretnének igénybe venni, így nem tudnak varázsütésre fizetni. Ebben az esetben a felek értelemszerűen érzik, hogy nem jó párosítás az övék és sok sikert kívánva búcsút intenek egymásnak.

Nem kell azonban ilyen szélsőségesen eltérő igényekkel szembesülnünk, hogy jelentős galibát okozzon a részletek nem kellő körültekintéssel történő tisztása. Gondoljunk csak bele az alábbi szituációba: Találtunk egy elragadó lakást, megegyeztünk a vételárban, foglalót is adtunk, néhány szót beszéltünk a fizetésről is, majd tovább léptünk, mondván a részleteket megbeszéljük az ügyvéd előtt.

Eladónk azonban már megkötötte a saját szerződését az új ingatlan vételére vonatkozóan, abban rögzítésre került, hogy ő milyen határidővel vállalja megfizetni az egyes részleteket, amelyet az általunk fizetendő vételárból kíván rendezni. Elérkezik az idő, hogy rögzítsük a saját szerződésünk részleteit amikor szembesülünk a ténnyel, hogy eladónk olyan fizetési ütemezést vállalt, amelyhez mi semmiképp sem tudunk igazodni. Eladónk így nem tudja majd határidőben teljesíteni a vételárrészleteket, azaz ő mindenképp késedelembe esik saját eladójával szemben.

A felek lehetőségeitől függően az a kérdés megoldódhat egy rugalmasabb hitelkonstrukció igénybevételével, barátok, család segítségével, de az is megeshet, hogy nincs lehetőség rá, hogy olyan megoldást találjunk, amely mindenki számára vállalható. Így egy eleinte banálisnak tűnő részletkérdés olyan komplikációkat hoz magával, amely a szerződés meghiúsulásában csúcsosodik ki, és a foglaló sorsára vonatkozó vitához vezethet. Mindez pedig elkerülhető azzal, ha a felek előzetesen feltérképezik lehetőségeiket és minden kártyájukat kiterítik egymás előtt, még mielőtt bármilyen kötelezettségvállalást tennének. Azzal, hogy idejében megbeszéljük, hogy ki milyen feltételekkel képzelte el a vételár megfizetését jelentős összegeket spórolhatunk magunknak.

II.2./ Forrás

Az előzőekhez szorosan kapcsolódik, ugyan de úgy gondoljuk megéri külön pontot szentelni arra az esetre, ha a vételárat lakáshitel vagy valamilyen állami támogatás igénybevételével akarjuk előteremteni. Azon túl, hogy illik idejében jelezni az eladónak, hogy a kifizetés időigényesebb lesz, az alábbiakra odafigyelve tehetjük gördülékenyebbé a folyamatot:

1. Térképezzük fel a piacot, lehetőség szerint előre válasszuk ki a nekünk megfelelő konstrukciót. Ez egyrészt azért előnyös, mert már úgy vágunk bele a szerződéskötésbe, hogy tudatában vagyunk a bank által vállalt folyósítási határidőnek, illetve jóeséllyel lesz egy „ismerős” banki ügyintéző, akihez az adásvétellel kapcsolatos kérdéseink esetén fordulhatunk. Másrészt a vevő felelőssége meggyőződni arról, hogy a vételárat képes lesz kifizetni – tehát arról, hogy a hitelt/támogatást meg fogja kapni. Ha az adásvétel azért esik kútba, mert nem kapunk hitelt/támogatást, úgy az esetlegesen átadott foglalót bizonyosan elveszítjük.

2. A fizetési határidőt a banki folyósítási feltételekhez szükséges igazítani. Nem célszerű az adásvételi szerződésben 30 napot vállalni a teljes vételár kiegyenlítésére, ha a bank a kérelem befogásától számított 90 napos folyósítási határidőt vállal csak. Ebben a formában a bank várhatóan nem is lesz hajlandó befogadni a szerződést, azt mindenképp módosítani kell majd. Ez nem csak a banki ügyintézést bonyolítja meg, de a szerződő felek között is feszültséget fog kelteni. Arra is fordítsunk figyelmet, hogy az évnek mely időszakában lesz esedékes a kifizetés. Ha a folyósítás ünnepek környékére – különösen az év végi leállás idejére – esik néhány napot számoljunk rá az adásvételi szerződésben rögzített fizetési határidőre, nehogy kicsússzunk belőle.

3. Akkor sincs semmi veszve, ha úgy tűnik, hogy kicsúszunk a határidőből. Ekkor a bank jelezni fogja, hogy az adásvételi szerződést módosítani szükséges vagy nyilatkozatot fog kérni az eladótól arra vonatkozóan, hogy késedelmes fizetés esetén sem áll el a szerződéstől. Az esetek többségében a feleknek ez nem okoz problémát, fel tudják mérni, hogy ezen a ponton már mindenkinek az az érdeke, hogy teljesítésbe mehessen a szerződés. Persze arra is van megoldás, ha az eladó szeretné bebiztosítani magát, ekkor jellemzően kötbér vagy késedelmi kamat megfizetését szokták kikötni a felek.

III./ Ne szólj szám, nem fáj fejem?

Terhelt ingatlan

A vevő azon kötelezettsége, hogy meggyőzödjön az ingatlan-nyilvántartás adatairól nem csak azért hangsúlyos, nehogy átverés áldozatává váljon azzal, hogy nem a tulajdonostól veszi meg az ingatlant. Könnyen megeshet, hogy valamilyen oknál fogva az eladó nem tulajdonít jelentőséget az ingatlan esetleges terheinek, így azokról elfelejt említést tenni vevőinek. Az ingatlan terheit a tulajdoni lap III. részében kell keresnünk. Leggyakrabban az alábbiakkal találkozhatunk:

• Végrehajtási jog: ha végrehajtási jogot találunk bejegyezve az ingatlanra és az eladó sem tudja megmondani, hogy miről lehet szó, tájékoztassuk róla, hogy a tulajdoni lapon található végrehajtási ügyszám alapján lehetőség van megkeresni a végrehajtót, aki előtt folyamatban van az ügy ide (https://mbvk.hu). Ha rátaláltunk a végrehajtóra, az eladónak (vagy meghatalmazottként a vevőnek, ügyvédnek) szükséges felvennie vele a kapcsolatot és tájékoztatást kérnie a tartozás aktuális összegéről.

• Jelzálogjog, elidegenítési és terhelési tilalom: ez a páros leggyakrabban együtt van jelen a tulajdoni lapon. Ebben az esetben az eladó minden valószínűséggel a szerződés tárgyát képező ingatlant ajánlotta fel biztosítékként egy hitelügylethez.

A fenti esetekben az eladónak tájékoztatást kell nyújtania a vevő részére a fennálló tartozás összegéről. Ne tévesszen meg minket a tulajdoni lapra bejegyzett tőkeösszeg! Az idő múlásával a kamatok és eljárási díjak ezt számottevően megnövelhetik. Szerződéskötéshez mindenképpen ragaszkodjunk egy olyan igazolásra, amelyből a tartozás pontos összege kiderül.

Ha a tehermentesítés a vételárból történik, a fizetési ütemezést úgy alakítsuk, hogy a terhek megfizetése lehetőség szerint első vételárrészletből történjen, rögzítsük, hogy a további részletek megfizetésének feltétele a tiszta tulajdoni lap. A tehermentesítéssel járó költségek (például a törlésért fizetendő földhivatali díj) az eladót terhelik.

• haszonélvezeti jog, özvegyi jog: ebben az esetben a jogosultként megjelölt személy az ingatlant birtokolhatja, használhatja, hasznosíthatja és hasznait szedheti, ezen jogokat a tulajdonos csak annyiban gyakorolhatja, amennyiben a jogosult nem teszi. Tehát ha valakinek holtig tartó haszonélvezeti joga van az ingatlanon, amelyet gyakorol is – tehát benne lakik – úgy a tulajdonos nem költözhet be. Sőt, ha az ingatlan bérbe van adva, lévén, hogy a bérleti díj az ingatlan haszna, úgy az a haszonélvezőt illeti.

Haszonélvezet esetén a jogosulttal szükséges megbeszélni, hogy hajlandó-e lemondani jogáról, és amennyiben igen, úgy ellenérték fizetése fejében vagy ellenérték nélkül teszi-e.

Nem ritka, hogy a jogosult időközben elhalálozott, csak a tulajdoni lapról nem került még törlésre. Ekkor a vevő tulajdonjogának bejegyzésével egyidejűleg a haszonélvezeti jog töröltethető, ehhez mindössze a halotti anyakönyvi kivonatot kell becsatolnunk a földhivatal részére.

IV. Elővásárlási jog

Szerencsésebb esetben a tulajdoni lapon látszik, hogy valakinek elővásárlási joga van a kiszemelt ingatlanra, azonban ez nem minden esetben van így. Ahhoz például, hogy egy soklakásos társasház minden lakásának tulajdoni lapján szerepeljen a tulajdonostársak elővásárlási joga, minden lakás esetében ki kellene fizetni a földhivatali díjat, amit érthetően a tulajdonosok nem szívesen tesznek meg. Így, ha társasházi lakást szeretnénk megvásárolni, kérjük be az alapító okiratot és győződjünk meg róla, hogy a lakók abban sem kötöttek ki elővásárlási jogot.

Egy kisebb közösségben valakinek úgyis szemet fog szúrni, hogy új lakók költöztek be. Ha szemfüles társtulajdonossal van dolgunk könnyen megeshet, hogy az elővásárlási jogának megsértésének tárgyában peres eljárást kezdeményez, amely nem biztos, hogy számunkra kedvező kimenetellel végződik. Ezért is érdemes körültekintően eljárni az elővásárlási jog tárgyában, illetve, ha tudomásunk van létezéséről, akkor annak „kijátszásától” tartózkodni.

V. Széljegy

A tulajdoni lapon nem csak a tulajdonosokról és esetleges terhekről tájékozódhatunk, árulkodó lehet ha a fejlécen, azaz a széljegyen „…..bejegyzése iránti kérelem….” szöveggel találjuk szembe magunkat.

Ilyenkor mindenképp konzultáljunk az eladóval és próbáljuk meg tisztázni, hogy mit próbálnak bejegyezni a tulajdoni lapra. Ha a mi tulajdonjog bejegyzése iránti kérelmünk beérkezését megelőzően bármilyen kérelem kerül széljegyre, az sorrendben megelőzi a mi kérelmünket, tehát hamarabb kerül majd bejegyzésre. Így előfordulhat, hogy az eladó többször is eladja ugyanazt az ingatlant, így a később szerző tulajdonjoga nem kerülhet bejegyzésre. Megeshet továbbá, hogy valamilyen teher kerül bejegyzésre az ingatlanra, így mi egy terhelt ingatlanon kerülünk majd tulajdonosként bejegyzésre.

Megjegyzendő továbbá, hogy akár a vevő tulajdonjog bejegyzési kérelmét követően is kerülhet széljegyre még az eladót érintő teher. Ebben az esetben a kérelmezőt értesíti a földhivatal, hogy őt sorrendben megelőzi a mi kérelmünk, annak elintézéséig az övé függő helyzetbe kerül. A vevő tulajdonosként való bejegyzését követően minden eladót értintő kérelem elutasításra kerül, így már nem kerülhet bejegyzésre a mi ingatlanunkra más terhe. Ugyanakkor ez is tud fejfájást okozni, egy dacosabb bank valószínűsíthetően problémát lát majd a kellemetlenkedő széljegyben, ami akár a hitel folyósításának megtagadásához is vezethet. (Bár jogi álláspontunk szerint a bankoknak egy bizonyosan elutasítandó széljegyből nem származhat hátránya, de erről egy banki jogászt vajmi kevés eséllyel lehet meggyőzni.) Ezért is fontos, hogy a felek nemcsak a szerződéskötést megelőzően, de azt követően is együttműködjenek egymással és bármilyen, az ingatlant érintő fejleményről tájékoztassák egymást.

Reméljük, hogy a fenti tájékoztatóval sikerült érzékeltetnünk, hogy melyek azok a kérdések, amelyről feltétlenül szükséges szót ejteni egy ingatlan adás-vétele során, lehetőleg még a kötelezettségvállalást megelőzően. Fontosnak gondoljuk hangsúlyozni, hogy a fenti kérdések rendezése mindkét fél érdekét szolgálja. Inkább érdemes elveszítenünk egy vevőt, vagy lecsúsznunk egy tetszetős lakásról, mintsem éveken át egy költséges jogvitát folytatni.

Amennyiben a cikkben foglaltakkal kapcsolatosan, vagy egyéb, az adásvételi szerződésekhez kapcsolódó kérdése merül fel, úgy ügyvédi irodánk bármelyik elérhetőségén állunk szíves rendelkezésére.